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Biens neufs vs biens existants

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier et vous hésitez entre un bien neuf et un bien existant ? Voici quelques informations qui peuvent vous aider dans votre prise de décision.

TVA et droits d’enregistrement

Sachez que les conditions diffèrent selon que vous achetiez une ancienne ou une nouvelle construction. Pour l’achat d’un bien existant, c’est-à-dire un logement plus ancien, vous devez prendre en charge plusieurs frais, dont les frais d’acte d’achat, les frais d’acte de crédit et les droits d’enregistrement qui, notons-le, varient selon les régions.

En revanche, pour l’achat d’un bien neuf, hormis les frais d’acte d’achat et les frais d’acte de crédit, vous devez payer une TVA de 21 % à la place des droits d’enregistrement.

La question qui se pose alors est : est-il beaucoup plus intéressant de payer la TVA ou bien les droits d’enregistrement ? La réponse dépend de plusieurs facteurs, tels que la date de construction du bien, la date de sa première occupation…

Le régime de la TVA

Comme susmentionné, c’est le régime de la TVA qui s’applique pour un bâtiment neuf. Notons qu’un bâtiment est considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de la seconde année suivant sa date de prise de possession.

Bien entendu, la TVA s’applique aussi bien pour le terrain que la construction. Certaines conditions doivent cependant être remplies. Le terrain et le bâtiment doivent être vendus par une seule et même personne, et simultanément.

En outre, le bien ne doit pas être vendu pour un usage professionnel, sinon le terrain sera soumis aux droits d’enregistrement et la construction, à la TVA. C’est aussi le cas si le terrain et la construction appartiennent à des personnes différentes, s’ils sont vendus à des moments différents, ou encore si le bien est acheté sur plan.

Dans ce dernier cas, deux scénarios peuvent se présenter :

  • Si le bâtiment est en cours de construction, vous payez à la fois la TVA sur le terrain et le bâtiment.
  • Si la construction du bâtiment n’a pas encore débuté, vous payez uniquement des droits d’enregistrement sur le terrain à bâtir. Vous ne payerez la TVA sur le bâtiment que lorsque celui-ci sera construit.

Pour information, vous avez la possibilité d’obtenir un taux réduit à 12 % si vous prévoyez de mettre en location le bien que vous envisagez d’acheter, et cela, dans le cadre de la politique sociale immobilière.

Les droits d’enregistrement

Comme susmentionné, les droits d’enregistrement concernent les biens existants et varient selon les régions. En Wallonie et à Bruxelles, par exemple, le taux des droits d’enregistrement est de 12,5 % du prix d’achat du bien et du terrain. Dans certain cas, cela peut être réduit à 6 ou 5 %, et peut faire l’objet d’abattement ou de réduction forfaitaire.

En région flamande, ce taux est de 6 % si le bien va être utilisé en tant que logement familial. Dans le cas contraire, c’est le taux de 10 % qui s’applique. Il est à noter toutefois que ce taux peut être réduit à 5 % si vous effectuez une importante rénovation énergétique dans les 5 ans.

Garantie décennale et travaux

Si vous achetez un bien neuf, sachez que vous êtes couvert par des garanties relatives à la qualité de construction, notamment la garantie décennale. Celle-ci couvre durant 10 ans tous les vices de construction, ainsi que tous les dommages liés à la viabilité et à la solidité du bien.

En outre, contrairement à un bien plus ancien, vous n’aurez pas à prendre en charge des travaux de rénovation et vous bénéficierez des normes d’isolations les plus récentes.

Cependant, le prix d’un bâtiment existant est bien moins élevé que celui d’une construction neuve. De plus, si le bien se trouve en Wallonie, le taux des droits d’enregistrement peut être largement réduit si celui-ci est considéré comme unique ou modeste.

Revente et plus-value

Si vous prévoyez de revendre le bâtiment, sachez que la plus-value réalisée sera taxée. Au cas où vous ne le savez pas, la taxe sur la plus-value immobilière s’élève à 16,5 % en Belgique.

Que vous achetiez un bien neuf ou un bien existant, sachez toutefois que la plus-value ne sera pas taxée si vous occupez le bâtiment en tant que résidence principale avant de le revendre.

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